Positie huurder bij nieuwe eigenaar

Studentenhuizen in de binnenstad wisselen nogal eens van eigenaar. Welke gevolgen heeft dit voor jou als huurder? Moet je als student een huurverhoging zonder meer accepteren, of erger, kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst opzeggen?

Nieuwe eigenaar c.q. verhuurder
Stel je bewoont met een aantal studenten een huis in de binnenstad. Onlangs heeft de huidige verhuurder laten weten dat hij het pand gaat verkopen. Vervolgens is de nieuwe eigenaar langs gekomen om kennis te maken. Daarbij informeert hij heel nadrukkelijk naar jullie afspraken met de vorige eigenaar, bijvoorbeeld over wat tot de gemeenschappelijke ruimte behoort, wat de huurprijs is, enzovoorts. Moeten jullie je ongerust maken?

Koop breekt geen huur
Uitgangspunt is de algemene regel 'koop breekt geen huur’. Met andere woorden: de verkoper draagt de woning met alle opeisbare rechten en plichten over aan de nieuwe eigenaar. Die nieuwe eigenaar is dan ook aan de bestaande huurovereenkomsten gebonden.

Vanaf het moment dat de woning is verkocht en geleverd aan de nieuwe eigenaar zal de huur aan deze moeten worden betaald en kan de nieuwe eigenaar ook worden aangesproken voor bijvoorbeeld gebreken.

Mocht er nog een huurschuld zijn aan de vorige eigenaar, dan dient die nog aan de oude verhuurder te worden betaald, tenzij deze aangeeft dat dit aan de nieuwe verhuurder moet worden voldaan.

Aanpassing huurcontract
Het kan zijn dat de nieuwe eigenaar de huurder(s) een nieuw huurcontract aan wil bieden. De redenen hiervoor kunnen onder meer zijn dat hij mondelinge afspraken schriftelijk vast wil leggen of verouderde bepalingen wil vernieuwen. Er mogen echter geen afwijkende afspraken worden gemaakt over de te betalen huurprijs of servicekosten. De nieuwe eigenaar is immers gebonden aan de met de vorige eigenaar overeengekomen huurprijs. Wel kan conform het huurcontract of de wettelijke verhogingsregels de huurprijs elk jaar worden verhoogd.

Beëindigen huurovereenkomst
Mocht de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst willen beëindigen omdat hij andere plannen met het pand heeft, dan kan hij daarvoor een beroep doen op de beëindigingsgrond 'dringend eigen gebruik'. Hij kan de huurovereenkomst echter pas opzeggen drie jaar nadat hij schriftelijk aan huurder heeft laten weten de nieuwe eigenaar te zijn. De nieuwe eigenaar dient dan uiteraard ook de wettelijke bepalingen omtrent opzegging in acht te nemen. Gaat huurder niet akkoord met die opzegging, dan zal verhuurder de kantonrechter dienen in te schakelen.

Middeling: belastingvoordeel voor starters

Na je studie kan je als afgestudeerde vaak kiezen uit gerenommeerde werkgevers met prima arbeidsvoorwaarden. Meestal krijg je meteen al een flink salaris en kan je een auto van de zaak uitzoeken. En natuurlijk de allernieuwste gsm. Eindelijk kan je oogsten na jaren sappelen als arm studentje. Jaren waarin je de touwtjes aan elkaar knoopte als vakkenvuller bij de Aldi.

Afgestudeerden vaak onbekend met middeling
Maar veel starters op de arbeidsmarkt laten geld liggen doordat ze onbekend zijn met een gunstige fiscale regeling. Bij wisselende inkomsten kan je als belastingplichtige namelijk het inkomen dat je de afgelopen drie jaar hebt verdiend 'middelen'. En dat kan je een aardig voordeel opleveren. Stel: in 2005 en 2006 verdiende je 1500 euro per jaar, terwijl je bij je huidige baas een jaar later 45.000 euro toucheert. Omdat je in 2007 flink verdiende en dus veel belasting moet betalen, kan je nu aan de Belastingdienst verzoeken om je inkomen te middelen.

Teruggaaf bedraagt honderden euro's
Middeling betekent in dit concrete voorbeeld dat je totale verdiensten, in totaal 48.000 euro, worden verdeeld over het middelingstijdvak 2005-2007, waardoor je gemiddelde inkomen belastingtechnisch 16.000 euro per jaar heeft bedragen. Na deze verdeling, waardoor je per saldo veel minder belasting verschuldigd bent, ontvang je een teruggaaf van 1.500 euro.

Voor wie is middeling interessant
Hoewel deze gunstige fiscale regeling niet erg bekend is, kan iedereen een verzoek daarvoor indienen. Door je belastinginkomsten over meerdere jaren uit te smeren kan je voorkomen dat incidenteel hogere inkomsten tegen een hoger tarief worden belast.

Het is interessant voor mensen met een wisselend inkomen, zoals kleine zelfstandigen of freelancers. Maar ook net afgestudeerden en beginnende werknemers kunnen van de regeling profiteren. Of werknemers die door een sabbatical jaar ineens minder verdienen. Verder voor mensen die eerder willen stoppen met werken en nog geen pensioen ontvangen.

Middelen is uitsluitend mogelijk over een periode van drie aaneengesloten jaren en elk jaar mag u maar één keer in de middeling betrekken. Middelen mag zelfs met het jaar waarin men 65 wordt, maar dan gelden wel aanvullende voorwaarden.

Hoe dien je een aanvraag voor middeling in
Het indienen van een middelingsverzoek is eenvoudig en omvat niet meer dan het sturen van een standaardbrief aan de Belastingdienst. De aanvraag moet gedaan worden binnen drie jaar nadat de definitieve aanslag over het laatste jaar dat in de middeling betrokken wordt, bij je in de bus is gevallen.

Voor jezelf beginnen als freelancer

Een toekomst als zelfstandige zonder personeel (ZZP) vormt voor steeds meer werknemers een aanlokkelijk alternatief voor een baan in loondienst. Onderzoeken wijzen uit dat één op de vier Nederlanders de ambitie heeft om voor zichzelf te beginnen. Vrijheid en zelfstandigheid gelden als grootste drijfveren voor een bestaan als freelancer.

De switch naar een bestaan als freelancer mag dan op dit moment een hype zijn, als zzp-er moet je een aantal dingen goed regelen om achteraf niet voor vervelende verrassingen te staan. Je kan niet volstaan met een inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Als je als zzp-er niet aan een aantal voorwaarden voldoet kan de fiscus immers besluiten dat er sprake is van verkapte loondienst. En in dat geval moet de opdrachtgever alsnog sociale lasten, pensioenpremie etc. afdragen terwijl de freelancer kan fluiten naar de specifieke belastingvoordelen die gelden voor ondernemers.

De VAR-verklaring
De termen free­lancer en zzp'er zijn voor de belastingdienst geen gangbare begrippen. Fiscaal gezien bestaan er alleen “ondernemers” en “werknemers” en de inspecteur be­slist over die status op basis van een zogenaamde VAR-verklaring. Nu bestaan er meerdere varianten van die VAR-verklaring, wat staat voor "Verklaring Arbeids Relatie". Dat zegt op zich dus niet zo veel. Freelancers dienen de VAR WUO verklaring in te vullen: “Verklaring Arbeids Relatie Winst Uit Onderneming”. Voer je voor een langere periode een opdracht voor een enkele opdrachtgever uit en wil je als freelancer achteraf geen discussie met de inspecteur, vergeet dan vooral niet een dergelijke verklaring in te vullen.

Overigens vragen opdrachtgevers steeds vaker zelf al om een VAR-verklaring bij het inhuren van freelancers. Met die verklaring ben je ook als opdrachtgever gevrijwaard dat je niet plotseling door de fiscus als werkgever wordt aangemerkt maar daadwerkelijk als opdrachtgever. Er is dus geen sprake van een werkgever/werknemer-relatie met alle vervelende gevolgen van dien.

VAR aanvragen
Het VAR-formulier kan makkelijk worden gedownload op de website van de Belastingdienst. Na invulling en ondertekening kan het per post aan de Belastingdienst worden geretourneerd en in de regel beslist de inspecteur al binnen enkele weken op de aanvraag. Aan de aanvraag en beoordeling ervan zijn geen kosten verbonden.

Voorwaarden
Niet alle verzoeken worden door de fiscus gehonoreerd. Om als zelfstandige te worden aangemerkt dien je aan enkele nadere voorwaarden te voldoen. Als freelancer moet je tenminste drie opdrachtgevers hebben, je moet je presenteren als een zelf­standige onderneming en minimaal 1.225 uur per jaar in het bedrijf actief zijn. Belangrijke irritatie bij veel ondernemers vormt het feit dat de VAR elk jaar op­nieuw moet worden aangevraagd en uitsluitend vooraf wordt afgegeven. Daardoor kan het voorkomen dat een men achteraf toch nog als 'werknemer' wordt aangemerkt als er minder uren in de onderneming zijn gestoken dan voor­zien.

Op dit moment wordt overwogen om de geldigheid van de VAR-verklaring te verlengen naar drie kalenderjaren, maar een verstrekking achteraf is uitgesloten volgens de Belastingdienst. Op­drachtgevers moeten immers op het moment van uitbetaling beslissen of ze al dan niet loon­heffingen moeten inhouden en afdragen.
Freelance opzijnbest.nl